PAGAR PRIMEIRO, EXIGIR A REPARAÇÃO DEPOIS

O que fazer quando uma fração de um edifício em propriedade horizontal é afetada em consequência de patologias nas partes comuns, por exemplo, com infiltrações?

É muito comum os proprietários das frações afetadas reclamarem junto da administração do condomínio e, nada sendo feito de imediato ou a curto prazo, deixarem de pagar as suas prestações condominiais, como forma de pressionar para uma rápida reparação dos danos.

Quando a denúncia é efetuada e nada é feito, a responsabilidade pode ser do administrador do condomínio, caso não tenha levado o assunto à assembleia de condóminos ou não promova a realização da reparação dos danos, como também pode ser do condomínio que, tendo sido levado a deliberar sobre a realização das obras nas partes comuns e reparação dos danos na fração, delibere, em assembleia, não as realizar ou adiar por longo tempo a sua realização. Num caso ou noutro, os condóminos afetados não podem deixar de cumprir com as suas obrigações condominiais, ou seja, não podem deixar de continuar a pagar as prestações que tenham sido aprovadas pela assembleia.

O acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 4 de junho último, proferido no processo 1025/23.3T8MTS.P1, vem basicamente dizer o que é referido em título; ou seja, os condóminos para reclamarem as reparações que tenham no interior das suas frações, não podem deixar de cumprir com as suas obrigações.

Vejamos o resumo deste acórdão, retirado de JUSNET.PT, com a devida vénia:

“Age com abuso de direito na modalidade “tu quoque” o condómino que, desde que adquiriu a fração e ao longo de diversos anos, nunca pagou a quota de condomínio que lhe corresponde e vem exigir do condomínio a reparação do terraço que serve de cobertura à sua fração, bem como dos danos provocados na fração pelas infiltrações com origem nesse terraço e ainda o pagamento das quantias que deixou de receber a título de rendas por causa das referidas infiltrações.”

Como proceder?

Em primeiro lugar, como já referido, deve denunciar a situação ao administrador do condomínio, por carta registada com aviso de receção, para que este mande verificar e, se necessário, promova a realização de uma assembleia de condóminos. Com a denúncia, deverá advertir que, não sendo realizada a reparação em prazo que seja razoável (por exemplo, 3 ou 4 meses), recorrerá aos meios legais para que lhe seja reconhecido esse direito e o condomínio condenado a reparar os danos… e, até, se for o caso, indemnizar pelos prejuízos sofridos (perda de rendas ou outros) e por danos não patrominiais.

O mais correto será a assembleia de condóminos aprovar a realização de obras para reparação das patologias nas partes comuns e de reparação dos danos na fração. Não faz sentido, por exemplo, no caso de infiltrações com origem nas partes comuns, reparar os danos causados no interior da fração, sem eliminar a origem do problema.

Caso a assembleia aprove realizar as obras nas partes mas não aceite reparar os danos na fração, o condómino lesado tem o prazo de três anos, após a denúncia, para recorrer aos tribunais ou julgados de paz, instaurando ação contra o condomínio.

Por isso, por que o condómino lesado tem meios legais à sua disposição para poder agir, não poderá cair em incumprimento, deixando de pagar as suas prestações ao condomínio. Exigir, sim, mas sem deixar de pagar!